Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Napisałem kiedyś romantyczną historyjkę.
„Staś potrzebuje miesięcznie 1500 zł, aby się utrzymać. Otrzymuje w spadku dwa niewielkie mieszkania (kawalerki), które jest w stanie wynająć za kwotę 800 zł miesięcznie każdą. Czy dochód z wynajmu tych mieszkań wystarczy mu na pokrycie swoich comiesięcznych wydatków?”
Pytanie wygląda na banalne, ale przez chwilę zostawmy je bez odpowiedzi.

Niedawno w prasie zobaczyłem artykuł pt. „Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?”. Zainteresował mnie bo za nagminne uproszczenie przyjmuje się (wśród laików) mylenie przychodów z dochodami…

1. Wprowadzenie

Nieco dłuższy artykuł z prasy przytaczam w całości w dalszej części dzisiejszego wpisu. Poniżej zaś podaję autentyczną kalkulację kosztów przychodów i dochodów (czyli tego co zostaje, gdy od przychodu odejmiemy koszty) z wynajmu kawalerki o nominalnej cenie wynajmu wynoszącej 800 zł miesięcznie. Warto wspomnieć tylko, że – oczywiście – nie jest to jedyna możliwa kalkulacja, ale z całą pewnością i tacy także bywają właściciele wynajmowanych mieszkań. Wiele razy słyszałem w dyskusji opowieści o właścicielach nie płacących podatków, nie odnawiających mieszkań i oszczędzających na każdej możłiwej pozycji kosztowej. Bywa więc po prostu rozmaicie.

Podana poniżej skrócona kalkulacja kończy się wnioskiem, że dochód z wynajmowanej kawalerki o nominalnym miesięcznym koszcie wynajmu wynoszącym 800 zł wynosi zaledwie ok. 500 zł miesięcznie, a więc dużo mniej niż nominalne 800 zł.

2. Elementy odejmowane od dochodu

Główne elementy sprawiające, że dochód jest o prawie 40% niższy niż przychód to:

  • Podatek ryczałtowy w wysokości 8,5% przychodów
  • 1-1,5 miesiąca średnio w roku, gdy mieszkanie jest niewynajęte, a wtedy wręcz generuje straty (opłaty do spółdzielni)
  • Ewentualna opłata dla pośrednika związana ze znalezieniem nowego lokatora
  • Praca do wykonania albo opłata do wykonania związana ze sprzątaniem, pokazywaniem i przekazywaniem mieszkania
  • Praca i/lub opłata administracyjna związana z comiesięczną obsługą lokatora (pobieranie o rozliczanie czynszu i opłat, kontakt awaryjny z lokatorem i/lub jego sąsiadami)
  • Konieczność opłacenia i wykonania okresowych remontów
  • Ewentualne uwzględnienie w kalkulacji kosztów amortyzacji mieszkania (z kolei wartość nieruchomości może rosnąć).

W tym miejscu warto dodać, że choć wydaje się że dla niektórych opisane poniżej sprawy są oczywiste, jednak w praktyce nagminnie spotykam się ze stwierdzeniami, że dochodem właściciela jest owe – wspomniane wcześniej – 800 zł miesięcznie.

Dłuższy artykuł podany w dalszej części wpisu wskazuje generalnie na te same elementy kosztowe, które uwzględnione zostały w krótkim przykładzie poniżej. Dodajmy jeszcze tylko, że niektórzy właściciele mieszkań decydują się zrobić z nich „mini-hotele” czyli miejskie apartamenty na wynajem i wg obiegowej opinii możliwości zarobku na takiej formule są znacząco wyższe niż te związane z prostym wynajmem.

3. Przykład – wynajem mieszkania

Dopiski na czerwono – to możesz robić sam

Ile wynosi (średnio) dochód z wynajmu kawalerki, jeśli czynsz wynosi 800 zł miesięcznie

  • Podatek, ryczałtowo 8,5% (68 zł miesięcznie)
  • Zmiana lokatora np. średnio 1 x w roku
    • Opłata dla pośrednika (1 czynsz)
    • Posprzątać (1 x na 3 lata wymalować – 1000 zł) w 50% samemu
    • Średnio 1 miesiąc przerwy w wynajmie (ty płacisz do spółdzielni ok. 250 zł)
  • Przychód za 10 miesięcy (8000 zł) !!! Podatek płacisz za 11 miesięcy tzn. 748 zł podatku jak dotąd „na czysto” 8000 zł – 748 zł podatku – 250 zł = 7002 zł
  • Jeśli malujesz co 4 lata (@ 1000 zł) to rocznie powinieneś odkładać po 250 zł na ten cel
  • Ale raz na 12 lat remont generalny = 10 tys zł   tzn. razem 12 tys zł na 12 lat = 1000 zł / rocznie
  • Ubezpieczenie od OC w życiu prywatnym (rzędu 50 zł rocznie…)
  • Kto obsługuje lokatora  „na co dzień???” (opłaty comiesięczne, także „bycie pod telefonem”) [pośrednik (administrator) skłonny jest sprawy na czerwono załatwiać za 50 zł miesięcznie]
  • 11 przychodów po 800 zł = 8800 zł minus podatek 748 zł – ubezp. 50 zł – 600 zł administrator – 1000 zł rocznie na remonty – czynsz za postój 250 zł = 8800 – 2650 zł = 6150 zł
  • AMORTYZACJA wg przepisów okres całkowitego zużycia mieszkania wynosi 60 lat koszt zakupu – niech będzie 180 tys zł, czyli powinieneś odkładać 3 tys rocznie ALE: mieszkania „średnio” zyskują coś na wartości
  • UWAGA: pomijamy tu inflację
  • WNIOSEK – dochód „na rękę” co roku jest około 6150 zł tj. 500 zł miesięcznie

 

4. Artykuł z prasy nt. realiów wynajmu mieszkania 

http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,19497917,ile-mozna-zarobic-na-wynajmie-mieszkania.html?biznes=poznan#BoxBizImg

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Marek Wielgo

19.01.2016 18:00
Coraz więcej Polaków rezygnuje z trzymania oszczędności na nisko oprocentowanej lokacie bankowej lub w funduszu inwestycyjnym. Wolą kupować mieszkania, by zarabiać na ich wynajmie.

Jak wynika z analiz, które od pięciu lat prowadzą Domiporta.pl i Home Broker, w listopadzie przeciętna oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach była rekordowa. Ponad 5,5 proc. netto rocznie można zarobić, kupując mieszkanie na wynajem w Gdańsku. I to przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu podatku i opłat administracyjnych dla wspólnoty lub spółdzielni. Z punktu widzenia inwestora to najbardziej dochodowe duże miasto w Polsce. Z kolei najmniejszy potencjał ma zakup lokalu w Poznaniu, gdzie oczekiwana rentowność najmu oscyluje w granicach 4 proc. netto, choć i to jest wartością niemal dwukrotnie wyższą od oprocentowania lokat bankowych. Dodajmy, że w tych wyliczeniach Domiporta.pl i Home Broker biorą pod uwagę średnie ofertowe stawki czynszu (obniżone o 5 proc.) oraz medianę cen transakcyjnych mieszkań w poszczególnych miastach, – Oczywiście każde z miast oferuje zróżnicowane spektrum nieruchomości, w które można zainwestować. W samej Warszawie da się kupić dwupokojową nieruchomość za 160-180 tys. zł, a znajdziemy i luksusowe apartamenty, za które trzeba zapłacić kilka milionów złotych. Oczywiście stawki najmu też będą się proporcjonalnie różnić – mówi Marcin Krasoń z Home Brokera. Innymi słowy, każde mieszkanie wymaga osobnej analizy dotyczącej opłacalności wynajmu. Przede wszystkim każdy rozsądny inwestor szuka okazji cenowych, a więc poniżej średniej rynkowej. Zadowala się też czynszem niższym od średniej w danej okolicy, aby szybciej sprowadzić do siebie najemców. – Średnie stawki to obraz rynku, który oznacza, że są osoby, które zarobią mniej i są tacy, których zyski będą wyższe – wyjaśnia Marcin Krasoń. Z kolei zarządzająca przeszło tysiącem mieszkań na wynajem (powierzonych przez inwestorów) firma Mzuri Investments podaje, że rentowność wynajmu wynosi z reguły 5,5-9 proc. rocznie, a zdarza się też i wyższa. Przykład z życia wzięty Mzuri opisuje na swojej stronie internetowej inwestycję w 24-metrową kawalerkę na jedenastym piętrze bloku w krakowskiej Nowej Hucie. Mieszkanie sprzedawała spółdzielnia w drodze przetargu. Początkowo żądała prawie 90 tys., ale nie było chętnych, więc w drugim przetargu obniżyła cenę wywoławczą do 72,3 tys. zł. Ostatecznie Mzuri kupiła ten lokal w imieniu inwestora za nieco ponad 84 tys. zł (ok. 3,5 tys. zł za m kw.). Tak niską – jak na warunki krakowskie – cenę można tłumaczyć tym, że mieszkanie, zaadaptowane z suszarni zlokalizowanej na ostatniej kondygnacji bloku, było w opłakanym stanie. Zabrudzone instalacje, zacieki, stare drewniane okna i drzwi, niewymieniona instalacja elektryczna oraz wszechogarniający odór z kanalizacji (lokal przez długi czas stał pusty) skutecznie zniechęciły większość z kilkunastu osób oglądających mieszkanie podczas prezentacji zorganizowanej przed przetargiem. Oczywiście wymagało ono gruntownego remontu, który pochłonął 25,5 tys. zł. Remont obejmował m.in. wymianę instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, montaż nowych okien PCV oraz drzwi zewnętrznych i wewnętrznych, izolację i docieplenie stropu wełną mineralną i wymianę płyt gipsowo-kartonowych na stropie, położenie płytek i paneli w całym mieszkaniu, montaż urządzeń sanitarnych w łazience, wymianę grzejników oraz zakup i montaż mebli i sprzętu AGD. Mieszkanie najęła pracująca para za 900 zł plus opłaty do administracji i media. W Mzuri twierdzą, że po zsumowaniu wszystkich kosztów poniesionych na inwestycję (w tym transakcyjnych), rentowność netto wynosi 7 proc. rocznie. Zakłada ona prowizję dla tej firmy za zarządzanie najmem oraz to, że przez jeden miesiąc w roku lokal będzie stał pusty. Ryzyka wynajmu W Home Broker zwracają uwagę, że biznesplan musi uwzględnić sposób finansowania tego typu inwestycji. Faktem jest, że inwestującymi w mieszkania na wynajem są na ogół ludzie, którzy nie sięgają po kredyt. No i są jeszcze ryzyka, np. najemca przestaje płacić czynsz i nie zamierza opuścić lokalu. Nawet jeśli wynajmujący zabezpieczy się przed takim ryzykiem, korzystając z formuły najmu okazjonalnego, to i tak nie da się uniknąć straty. Ponadto trzeba uwzględnić fakt, że w przyszłości rentowność wynajmu może się zmienić zarówno na korzyść, jak i na niekorzyść. W dodatku ten rodzaj aktywów – w przeciwieństwie do lokaty bankowej – jest mało płynny. Innymi słowy, odzyskanie gotówki zainwestowanej w nieruchomość poprzez jej sprzedaż może zająć – w zależności od sytuacji na rynku – tygodnie, jeśli nie miesiące. Lokal może też stracić na wartości w krótkim i średnim terminie. Ponadto z punktu widzenia inwestorów lokujących swój kapitał w mieszkania na wynajem sytuacja nie jest dobra, jeśli rentowność jest wyższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. A tak jest obecnie. Chodzi o to, że lokatorzy mogą wtedy zrezygnować z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania. Dobry czas dla inwestorów Z drugiej strony, choć kredyty są obecnie rekordowo tanie, to w praktyce ich dostępność jest mocno ograniczona z powodu wymogu posiadania 15-procentowego wkładu własnego. Wprawdzie część tej kwoty można zastąpić ubezpieczeniem, jednak nie wszystkie banki zgadzają się na takie rozwiązanie. Młodzi ludzie mogą ubiegać się o dopłatę od państwa w programie „Mieszkanie dla młodych”, która zastępuje wkład własny. Sęk w tym, że nowe mieszkania, które spełniają cenowe kryterium tego programu, są najczęściej zlokalizowane na obrzeżach aglomeracji. – Ponadto od kilku lat zauważalny jest w Polsce trend odchodzenia od przywiązania do własności, w szczególności widać go w największych aglomeracjach. Wynika to z większej mobilności ludzi, którzy nie chcą wiązać się kredytem hipotecznym – zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. Według danych Eurostatu, w naszym kraju w najętym na rynkowych warunkach mieszkaniach mieszka mniej niż 5 proc. populacji, a np. w Niemczech – przeszło 40 proc. – To pokazuje potencjał rynku najmu, choć patrząc na te statystyki należy pamiętać, że uwzględniają one tylko oficjalnie wynajmowane nieruchomości. Tymczasem w Polsce nadal nie brakuje osób, które robią to bez zgłaszania do urzędu skarbowego – mówi Maciej Górka. Jest on przekonany, że popularność najmu będzie rosła. – Analizując dane popytowe z serwisu ogłoszeniowego Domiporta.pl, zauważyć można coraz większe zainteresowanie lokalami na wynajem. Ich średni udział w największych sześciu miastach w ostatnich pięciu latach wzrósł z 4 do 9 proc. wszystkich zapytań o lokale mieszkalne. W przypadku Warszawy ponad 12 proc. użytkowników serwisu przeszukuje kategorię „do wynajęcia” – wyjaśnia Maciej Górka.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.